En 1947 Perón pone en marcha el primer Plan Quinquenal, cambiando radicalmente el rol del Estado en cuanto a la producción de vivienda social y su intervención en el mercado inmobiliario. En la capital del país la forma predominante de acceso a la vivienda era mediante alquiler. Según el Censo de ese año, el 82% de los porteños eran inquilinos, proporción que superaba holgadamente el 58% del resto del país, y alrededor del 22% de las familias vivían hacinadas. La casa chorizo, la pensión, las habitaciones en hoteles baratos, la fábrica misma y el conventillo eran algunas respuestas frente al problema del alojamiento.

Durante los primeros años del gobierno de Perón, el aumento del empleo y, como consecuencia, el éxodo a la capital, las mejoras de las condiciones generales de trabajo y la expansión del crédito hipotecario redundaron en un aumento de la demanda de techo, ante lo cual el gobierno se vio en la necesidad de expandir la oferta e impulsó una robusta política de vivienda, que se asentó sobre cuatro grandes pilares: 

• La construcción directa a cargo del Estado; 
• La regulación del mercado mediante créditos y control del precio de los alquileres;
• La sanción de una Ley de Propiedad Horizontal; y
• La declaración de la función social de la vivienda en la Constitución de 1949.

Desde 1949 se proyectaron más de 22 mil viviendas, de las cuales hasta 1955 se concretaron alrededor de 14 mil. Conocidos como chalecitos californianos, estas construcciones no tenían nada que envidiar a las casas de los oligarcas.

También se creó la «Cámara de Alquileres», un organismo público encargado de fijar los precios de los arrendamientos para evitar excesos y de velar por el cumplimiento de las disposiciones establecidas entre las que se encontraban la sanción a quienes se negaran a alquilar a familias con niños.

Estas medidas contribuyeron a mantener los precios relativamente bajos pero tuvieron como consecuencia que los propietarios ganaran menos, lo que provocó la disminución de la oferta. Para compensarlo, en octubre de 1953 se sancionaron las leyes 14.288 (que eximía a las nuevas unidades construidas de la fijación obligatoria de valores locativos), y 13.512 (conocida como ley de Propiedad Horizontal -LPH-).

Además de mejorar las condiciones de acceso a la vivienda a familias de escasos recursos, la LPH constituyó un estímulo nada despreciable para el mercado. Para eso, una de las innovaciones más relevantes que introdujo fue la de los préstamos hipotecarios en efectivo, que permitieron que se construyeran 300 mil unidades de vivienda en todo el territorio nacional además de las de interés social que llevaba adelante el Estado. 

Durante los años de Perón, la política impletentada permitió mantener los contratos y lograr que el precio del alquiler sea el más bajo registrado en la historia: el gasto mensual en alquiler representaba alrededor de un 5% de los ingresos, contra un 25% de la década anterior (1930-1943). 

El 23 de septiembre de 1955 de la mano de Eduardo Lonardi tuvo lugar el golpe de Estado cívico-militar que derrocó a Perón. La disminución de la inversión total en vivienda y de la participación de los obreros en la asignación del crédito hipotecario fueron algunas de las medidas tomadas por la autodenominada revolución libertadora. Los protagonistas de los créditos hipotecarios pasaron a ser los profesionales, industriales y comerciantes. Si la política es una tarea de enfoque, todas las dictaduras que sufrió este país dejaron en claro que el foco no debía estar en los sectores pobres. 

A pesar de lo mencionado, ningún gobierno de facto de los 60 se atrevió a terminar con el acceso justo por alquiler de vivienda. Eso sería tarea de la última dictadura cívico-militar, la cual afectó profundamente el acceso a la vivienda, tanto por las medidas económicas generales como por las medidas habitacionales específicas, entre las cuales se estableció que el Estado no regularía el precio del alquiler y la construcción no pagaría impuestos. 

La disminución de los créditos públicos llevó a un incremento considerable de las tasas de interés de los créditos, lo que provocó un gran aumento del precio de los alquileres, desalojos y pérdida de viviendas hipotecadas. Como respuesta, surgió en 1973 el Movimiento de Inquilinos Peronistas (MIP) con mayoría de sus integrantes provenientes de distintas provincias del país. La situación era crítica. En el número 24 de la revista Militancia Peronista para la liberación, Antonio Alarcón, informaba que el valor de una habitación compartida era de 30 mil pesos por persona (siendo el salario mínimo de diez mil), y en muchas casas se prohibía a los inquilinos militantes el uso de los espacios comunes. Para el año 1977 muchos de ellos habían sido secuestrados, asesinados o desaparecidos.

A eso se sumó la implementación de un violento Plan de Erradicación de Villas que no solo no solucionó el problema habitacional de estos sectores, sino que fue utilizado para la persecución política, la desorganización popular y para traslados forzados de villeros desde la Capital Federal al conurbano bonaerense.

Para 1976, según un informe de la Comisión Municipal de Vivienda, 224 mil personas vivían en villas y asentamientos de la Capital Federal. La confirmación de Argentina como sede para el Mundial de 1978 supuso la acelerada erradicación de las villas. Para principios de ese año, el 50% de su población había sido expulsada. 

En 1977 en un contexto de recesión y empobrecimiento masivo, la dictadura reformuló y reactivó el Fondo Nacional de la Vivienda (creado en 1972) con el objetivo de afrontar el cada vez más creciente déficit habitacional que en ese entonces representaba más de dos millones de viviendas. En cuanto a los alquileres, debido al desmesurado aumento del valor de la renta, en 1978 y 1979 se vieron obligados a lanzar líneas de crédito intentando satisfacer las necesidades de los inquilinos, las cuales tuvieron un alcance muy acotado.

Durante el segundo año de la gestión económica de Martínez de Hoz aparecieron en los diarios los primeros avisos clasificados con propiedades valuadas en dólares y se consolidó la desregulación total del alquiler. Fue el inicio de un proceso que nunca se revirtió. 

La política de vivienda de Alfonsín estuvo marcada por el avance que había logrado el mercado durante la dictadura y los tímidos reconocimientos de los derechos de los inquilinos previo al golpe. Para 1982, nueve de cada diez avisos indicaban los valores de las propiedades en dólares. 

Una de las medidas más relevantes fue la sanción en 1984 de la Ley 23.091 de locaciones urbanas, que estableció el plazo mínimo de alquiler de dos años y que la actualización de los precios debía basarse únicamente en los índices oficiales publicados por el Instituto de Estadísticas y Censos de la Nación. 

Esta ley intentó detener abusos como el de exigir meses por adelantado o cobrar alquiler en moneda extranjera. Sin embargo, por el nivel de deuda externa y la hiperinflación, el mercado inmobiliario encontró el escenario allanado para seguir avanzando. 

Por este motivo y la abrumadora caída de los ingresos, el Congreso aprobó en 1987 una emergencia para reducir el valor de los alquileres pero las elecciones de 1989 revelaron nuevamente el poder del mercado inmobiliario, que ante el descontento por las medidas provocó una disminución del 80% en la oferta de viviendas. 

Mientras Alfonsín finalizaba anticipadamente su mandato y asumía su sucesor, el Banco Mundial, ingresó al país mediante enfáticas recomendaciones para seguir por el camino de eliminar la intervención estatal y dejar que el mercado se encargue de la vivienda. 

Si hay algo que caracteriza a las presidencias de Menem es el ingreso indiscriminado de capital extranjero, las privatizaciones y la toma de deuda. El área de vivienda no estuvo exenta y tuvo entre sus principales características el establecimiento del Programa de Reforma del Banco Mundial.

Una de las consecuencias fue adoptar la “recomendación” de la mencionada institución financiera para que el Estado abandonara el papel de productor de vivienda para los trabajadores formales y adoptara el de “facilitador” de la participación del sector privado en la atención de la demanda de los diferentes estratos sociales, lo cual consolidó a la vivienda como un mercado financiero. 

Siguiendo estas recomendaciones se profundizó en reformas que se habían implementado durante la década del setenta y se reafirmó el escenario de crisis habitacional que acarreamos desde entonces. En particular, se promovió la mercantilización de la vivienda social y se privatizó el Banco Hipotecario Nacional, que cumplía una función importante en la fijación de precios. Desde ese momento, la banca estatal perdió toda su participación en los créditos hipotecarios. Si la dictadura cívico militar aplastó los derechos conquistados durante el primer peronismo, el menemismo trabajó por otorgarle al mercado inmobiliario las herramientas para extraer la mayor renta posible. 

El FONAVI no fue desmontado pero se impulsó su descentralización mediante la Ley 24.130, que transfirió a las provincias su patrimonio habitacional y dio origen a una diversificación de líneas de acción en el país, generalmente a través de institutos de vivienda provinciales.

En paralelo a estas políticas y ante la cada vez más crítica situación habitacional surgió en 1991, el Movimiento de Ocupantes e Inquilinos. Integrado por muchas de las familias que habían ocupado edificios durante la década del ochenta, militantes, estudiantes y profesionales de la Facultad de Arquitectura de la UBA, curas villeros del hoy barrio Padre Mugica e inquilinos. El MOI tuvo entre sus mayores logros la sanción de la ley l41 de la legislatura porteña. La ley fue sancionada en el 2001 y otorga créditos a tasas muy bajas a cooperativas de vivienda para la compra o construcción, rompiendo con la lógica del financiamiento del Estado sólo para empresas constructoras. Se estima que desde su sanción se construyeron alrededor de 1500 viviendas a cargo de 60 cooperativas.

Durante los gobiernos de Néstor y Cristina la producción de viviendas fue una de las claves para reactivar la economía y salir de la crisis a través de los Planes Federales de Vivienda. 

En el primer kirchnerismo, la construcción de viviendas se basó en un conjunto de programas desigualmente financiados: el Programa Federal de Construcción de Viviendas (PFCV) y el Plan Federal de Emergencia Habitacional (PFEH), también conocido como “Techo y Trabajo”. El primero pasó a encabezar el objetivo principal que era la reactivación de la economía, y llevó a que las constructoras proveedoras sean las protagonistas del período.

Mediante el Plan Federal de Vivienda el Estado retomó el modelo de financiamiento de la producción masiva de viviendas sociales para los sectores de menores ingresos. Esto también se vislumbró con el Plan de Emergencia Habitacional, el cual involucró a través de cooperativas de trabajo a los beneficiarios del Programa Jefes y Jefas de Hogar Desocupados.

Sus objetivos principales eran: contribuir al desarrollo de las condiciones de vivienda de los hogares de menores ingresos y generar la inclusión laboral de desocupados y desocupadas. Para el año 2010 se encontraban terminadas en todo el territorio nacional más de 17 mil viviendas, según datos de la entonces Subsecretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda.

Pero tras la crisis económica del 2008-2009, el PFCV empezó a mostrar signos de debilitamiento. Por un lado empezó a decrecer el financiamiento de los programas federales y por el otro, sin una adecuada regulación del mercado de suelo y de alquileres se produjo un incremento del precio del suelo y de los inmuebles y el surgimiento de una nueva demanda: la de los sectores medios que requerían otro tipo de soluciones. 

En 2012 el gobierno anunció el PROCREAR, un programa de créditos hipotecarios otorgados a través del Banco Hipotecario, destinado a la construcción, ampliación, refacción y terminación de viviendas que estaba destinado a familias que tenían o no un terreno propio o de un familiar directo, y que deseaban acceder a un crédito hipotecario para la construcción de una vivienda. El objetivo era financiar 400 mil créditos y desde su inicio tuvo una gran convocatoria. El acceso a los créditos se realizaba por sorteos transmitidos por la Televisión Pública. Este programa logró que se construyeran, entre 2012 y 2015, más de 110 mil viviendas.

Sin embargo, al aumentar la demanda aumentó el valor del suelo y en muchos casos esto impidió la ejecución de los créditos otorgados. Como respuesta a esto, el Estado lanzó una línea de desarrollos urbanísticos en tierras cedidas por el Estado nacional, las provincias y los municipios.

En resumen, si bien el PFV en primer lugar y el PROCREAR después permitieron la construcción de 40 mil soluciones habitacionales por año, siendo el período de mayor producción habitacional pública de la historia argentina, no lograron abarcar todos los requerimientos habitacionales.

Uno de los grandes problemas que creció durante esos años fue el del acceso a la vivienda por alquiler. Aunque durante los primeros años de la gestión de Néstor hubo números históricos en construcción de viviendas, el número de propietarios disminuyó. Según el Censo del 2010, el porcentaje de inquilinos era del 17%, mientras que en el 2001, representaban aproximadamente el 13%. Desde entonces la tendencia fue en aumento. 

En 2015 surge la Asociación Civil Inquilinos Agrupados, frente al avance del mercado inmobiliario, el aumento del alquiler informal y la financiarización de la vivienda. La organización, hoy constituída como Federación, persigue como objetivo principal que el Estado vuelva a asumir el rol de garante del derecho a la vivienda digna. 

El gobierno de Macri realizó importantes cambios hacia un modelo que retomó la agenda de los años noventa, caracterizada por el ajuste, la apertura y liberalización de la economía.

En primer lugar, detuvo los proyectos en marcha de la PFV a la par que cambió su organización administrativa e impulsó cambios en el marco normativo. Por otro lado, consiguió mayor financiamiento de los organismos internacionales y amplió la participación del sector financiero privado.

Una de las transformaciones que representa el cambio de enfoque es la conversión del PROCREAR en Procrear Solución Casa Propia. El programa estableció una colaboración entre el Estado, bancos y desarrolladores inmobiliarios, donde la banca privada otorgó los préstamos, mientras que el Estado proporcionaba un bono de ayuda a los beneficiarios.

Los créditos UVA fueron presentados con especial énfasis para el sector de la vivienda. Durante el debate presidencial de 2015, el ex presidente prometió entregar un millón de créditos hipotecarios a treinta años y que la asignación se extienda incluso a hijos de monotributistas, con cuotas menores a las de un alquiler, cuya tasa de interés se ajustaría al ritmo de la inflación.

A partir del 2018 la inflación se aceleró a grandes niveles, los salarios se derrumbaron y la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) aumentó 227%, lo cual llevó a que la cuota mensual del crédito y el capital adeudado se disparen. Como consecuencia, durante el mismo año, Macri anunció cambios en los créditos UVA con cuotas que podían superar hasta en un 10% al aumento de los salarios. 

Al finalizar su mandato se habían entregado 32 mil subsidios para la compra de viviendas y 11 mil créditos para la construcción de viviendas y desarrollos urbanísticos. En otras palabras: ni pobreza cero, ni un millón de créditos. 

En paralelo, a comienzos del 2016 una mesa de negociaciones integrada por la Confederación de Trabajadores de la Economía Popular, la Corriente Clasista Combativa, Barrios de Pie, Un Techo para mi País (Techo), y algunos funcionarios conformó la propuesta de realizar un relevamiento de barrios populares.

Durante meses, vecinos y vecinas fueron casa por casa para encuestar a las familias a lo largo y ancho de los más de 6.467 barrios populares relevados, en los cuales viven más de 5 millones de personas, para llegar en 2017 a la sanción del Decreto 358/17, mediante el cual se crea el primer Registro Nacional de Barrios Populares (ReNaBap). Este Decreto marcó un antes y un después ya que al relevamiento se le adhería además el reconocimiento a cada familia del derecho posesorio sobre el terreno, y creó las condiciones para poder sancionar por unanimidad la Ley 27.453 de Barrios Populares. 

Según el Informe del Ministerio de Salud y Desarrollo Social (2019), hasta ese entonces no existía información consolidada a nivel nacional de villas y asentamientos que permitiera pensar en un abordaje profundo e integral sobre el déficit habitacional del país.

En marzo del 2020, a pocos días de ser anunciado el inicio del Aislamiento Social Preventivo y Obligatorio, el presidente Alberto Fernandéz estableció mediante el Decreto 320/2020 el congelamiento de los precios de los alquileres, la prórroga automática de los contratos y la suspensión de desalojos. Sin embargo, para mayo del mismo año, en la encuesta realizada por la Federación Inquilinos Agrupados se visibilizó que el 40,8% de los encuestados se estaba endeudando para poder pagar el alquiler. 

El DNU finalizó en marzo del 2021 y según declaró Gervasio Muñóz, presidente de la Federación, para ese momento había un total de 300 mil hogares en todo el país que tenían deudas de hasta cinco meses con el alquiler. Es decir, si durante los años posteriores al gobierno de Mauricio Macri el sueño de la casa propia se desvaneció por completo por la fuerte devaluación de la moneda, y alquilar pasó a ser cada vez más difícil, las consecuencias económicas de la pandemia y la inacción del gobierno de Alberto Fernández transformaron el acceso a la vivienda por alquiler en una de las principales fuentes de endeudamiento, teniendo como víctimas principales a mujeres jefas de hogar, lesbianas, maricas y personas trans y travestis, según explican Verónica Gago y Luci Cavallero en su libro Una lectura feminista de la deuda.

A su vez, en 2020 se votó en el Congreso Nacional la Ley de Alquileres. La misma tenía entre sus puntos más destacados el plazo de tres años cómo mínimo en la duración de los contratos, el aumento anual según un índice publicado por el Banco Central, la obligación por parte de los propietarios de registrar los contratos en la AFIP y el pago de expensas extraordinarias e impuestos a la propiedad a cargo de los locatarios.

Desde 1984 no se sancionaba una ley de alquileres a nivel nacional y menos una que regulara en favor de los inquilinos. Lo que explica en parte el escenario de tensión que se inauguró desde ese momento, y que llevó a que en octubre de 2023 luego de intensos debates, se modificaran algunos puntos de la Ley. Entre las modificaciones más destacables se encontraba el aumento semestral según  el índice “Casa Propia” y la habilitación del ajuste semestral, en lugar de anual.

Por otro lado, durante la gestión de Alberto Fernandez el déficit habitacional continuó la tendencia de crecimiento de los años anteriores. Según el censo del 2022, hay un 28% más de viviendas en todo el país respecto del 2010, con una población que creció un 14%. Es decir, la construcción de viviendas creció el doble que la población. Sin embargo, uno de cada tres hogares no tiene vivienda propia. 

En una extensa entrevista para Tierra Roja, Gervasio Muñoz lo explicó así: “Hoy tenés una producción enorme de viviendas en donde si a cada hogar el Estado les da una vivienda, sobrarían viviendas en el país. Mientras tanto la lectura que hace el Estado es el sueño de la casa propia. Hay que construir.” El último informe del Centro de Estudio para el Desarrollo Económico y Social Urbano (CEDESU), indicó que en la ciudad de Buenos Aires hay 228.000 vacías, mientras que existen alrededor de cinco mil personas en situación de calle. 

Los avances más significativos durante la gestión de Alberto se produjeron en la urbanización de barrios populares, promovidos por la Secretaría de Integración Social y Urbana (SISU). En el 2020 se creó el Fondo de Integración Socio Urbana (FISU), compuesto por dos fuentes de financiamiento: el Impuesto País (9%) y el Aporte Extraordinario de las Grandes Fortunas (15%), el cual permitió la integración socio-urbana de los barrios populares mediante la creación de lotes con servicio y el mejoramiento habitacional. De los más de 6 mil barrios populares, más de 5 mil recibieron algún tipo de inversión, para mejoras u obras de infraestructuras o ambas, y se acordó la creación de 24 mil lotes con servicio, es decir, un hogar para 24 mil familias.

Al cierre de esta nota, el gobierno de Javier Milei y Victoria Villarroel derogaron la ley de alquileres mediante un Decreto de Necesidad y Urgencia cuya constitucionalidad está fuertemente cuestionada y cuyo alcance y ratificación aguarda la decisión del Congreso de la Nación. Además, desfinanciaron las políticas antes mencionadas, reduciendo de 5 a 1 el porcentaje de recaudación del Impuesto País destinado al FISU. Bajo el ya conocido argumento de que el mercado se regula solo y a pesar de los esfuerzos de las agrupaciones de inquilinos, este gobierno optó por interpretar el acceso a la vivienda como un negocio.

La supuesta desregulación no son más que normativas que facilitan la financiarización de la vivienda. Para recuperar el rol del Estado como garante del derecho tenemos que retomar la discusión y desafiar la noción que propone que el acceso a la vivienda se reduce únicamente a la adquisición de una propiedad. Sin abordar la especulación del valor del suelo y de la renta, este enfoque no hace más que perpetuar el maridaje entre el mercado inmobiliario y el sistema financiero.

La situación habitacional en Argentina es tan precaria que hasta podría afectar a los nuevos inquilinos de la Casa Rosada, tan pronto el pueblo decida rescindir su contrato.

Esta nota forma parte del Informe Pisos altos techos bajos: Un dossier federal sobre la crisis habitacional en Argentina.